Sprawy o zasiedzenie dość często trafiają na wokandę Sądu w Wrześni. Najczęściej przedmiotem tych postepowań jest zasiedzenie nieruchomości- a więc nabycie własności nieruchomości z uwagi na długoletni stan posiadania połączony z wolą władania nieruchomością jak właściciel.
Kiedy takie zasiedzenie może mieć miejsce?
Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Na podstawie art. 339 k.c., ustanowione zostało domniemanie, że za posiadacza samoistnego rzeczy należy uznać tego, kto rzeczą faktycznie włada, które to domniemanie w kwestii zasiedzenia w pełni znajduje zastosowanie (postanowienie SN z dnia 16 stycznia 2009 r., III CSK 230/08, LEX nr 577190).
Co istotne, aby posiadacz rzeczy mógł być uznany za posiadacza samoistnego, musi legitymować się dwoma cechami: faktycznym władztwem nad rzeczą (corpus) oraz zamiarem władania rzeczą dla siebie (animus). Przy tym, nie ma żadnego znaczenia okoliczność wiedzy posiadacza samoistnego w przedmiocie przysługiwania prawa własności innym osobom. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 października 1999 r. o sygn. akt I CKN 154/98 stwierdzając, że „świadomość posiadacza, iż inna osoba jest właścicielem nieruchomości, nie wyklucza oceny posiadania jako samoistnego. (…) Świadomość tego rodzaju dowodzić może złej wiary posiadacza, natomiast nie jest przesłanką samoistności posiadania”, czy w postanowieniu z dnia 7 kwietnia 1994 r. o sygn. akt III CRN 18/94 stwierdzając, że “posiadaczem samoistnym jest ten, kto wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem”.
W doktrynie prawa za dobrą wiarę przyjmuje się sytuację, w której posiadacz pozostaje w błędnym, lecz uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Co do zasady bowiem posiadacz określonej rzeczy winien wiedzieć, jakim prawem do tej rzeczy dysponuje. Istnieją jednak okoliczności, w których uzasadnione może okazać się przekonanie posiadacza, że jest właścicielem danej rzeczy, pomimo że tak w rzeczywistości nie jest.
Posiadaczowi zgodnie z art. 7 k.c. przysługuje domniemanie istnienia dobrej wiary. Dla przyznania posiadaczowi przymiotu posiadania w dobrej wierze wystarczające jest uzasadnione wyjątkowymi usprawiedliwionymi okolicznościami przekonanie, że jest właścicielem określonej nieruchomości, że posiada ją w sposób nienaruszający praw innych osób.
W przedmiotowej sprawie niewątpliwie uznać należy, że małżeństwo Władysława i Urszuli Günther pozostawali w błędnym, lecz uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje im prawo własności nieruchomości. Rodzina Günther od wielu pokoleń władała nieruchomościami obejmującymi działki nr 263 i nr 264. To na działce 264 małżeństwo Günther za zgodą swoich rodziców wybudowało dom, w którym mieszkali wraz z dziećmi i zajmowali się nieruchomością aż do swojej śmierci. Mając powyższe na względzie małżeństwo Günther posiadało zatem usprawiedliwione przekonanie, że nieruchomość na której wybudowali dom jest ich własnością.
Niemniej jednak, mimo istnienia domniemania dobrej wiary, w przypadku nieruchomości Sądy jedynie w wyjątkowych okolicznościach uznają za zasadne przyjmowanie krótszego dwudziestoletniego terminu biegu zasiedzenia.