Dział spadku a podział niepobranego czynszu najmu

Radcowie prawni Naszej Kancelarii – Bartosz Kowalak Joanna Janiak i Joanna Jędrzejewska

Dość ciekawa sytuacja z naszej praktyki sądowej. Na tyle jednak nieoczywista, iż oparła się o Sąd Okręgowy w Poznaniu.

Sprawa dotyczyła działu spadku po rodzicach. W toku sprawy spadkowej (7 letniej) jeden z spadkobierców, w którego posiadaniu znajdowało się mieszkanie przez cześć okresu jaki przypadł na sprawę przed sądem oddawał w najem mieszkanie i czerpał z tego tytułu pożytki w postaci czynszu najmu. Zdarzały się jednak także dość długie przestoje w wynajmie.

Drugi spadkobierca zażądał jednak od Sądu ustalenia hipotetycznego czynszu najmu jaki mógłby zostać pobrany, gdyby mieszkanie było cały czas wynajmowane.

Sąd Rejonowy zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika postępowania kwotę 54.568,50 złotych  tytułem zwrotu połowy pożytków uzyskanych z lokalu mieszkalnego nr 1 położonego w Wrześni przy ul. Rycerskiej 221, przyjmując za biegłym hipotetyczną wysokość pożytków obliczoną przez biegłego jako rynkowa wysokość czynszu. Nadto Sąd Rejonowy zasądził pożytki także za okres od września 2013 r. do grudnia 2014 r. , pomimo iż z bezspornych ustaleń faktycznych wynika, że w tym okresie mieszkanie nie była wynajmowane, a zatem nie przynosiło ono pożytków.

W ocenie wnioskodawczyni nie można w sprawie o dział spadku dzielić hipotetycznych, nie uzyskanych faktycznie pożytków, bowiem skoro żaden ze współspadkobierców nie uzyskał ich w takiej kwocie to niemożliwe jest dzielenie wartości, której nie ma. Przyjęcie za podstawę rozliczeń pożytków uzyskanych z lokalu mieszkalnego nr 1 położonego w Wrześni przy ul. Rycerskiej 221 pożytków potencjalnych do uzyskania w świetle opinii biegłego, nie zaś pożytków realnie osiągniętych od najemców ww. lokalu, wynikających z zawartych przez wnioskodawczynie umów najmu jest sprzeczne z ugruntowaną linią orzeczniczą, która zapoczątkowana została postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2009 r., sygn. akt II CSK 390/08 (LEX 490512), w którym wskazano wprost, że

Zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Pożytki powinny zatem zostać rozliczone w stosunku do wielkości udziałów. Sąd Okręgowy wyszedł z tego założenia i stosując tę regułę trafnie uznał, wbrew odmiennemu poglądowi skarżącej, że za podstawę rozliczenia pożytków nie sposób przyjąć pożytków potencjalnych (możliwych do uzyskania w świetle opinii biegłego), lecz jedynie pożytki rzeczywiste (realnie uzyskane). Wnioskodawczyni, w świetle wiążących Sąd Najwyższy ustaleń, nie wykazała, aby takie pożytki uczestnik uzyskał z nieruchomości położonej przy ulicy S. W konsekwencji niepodobna podzielić zarzutu naruszenia art. 207 k.c. Powyższy pogląd był później wielokrotnie powielany przez inne sądy: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 września 2006 r., sygn. I CSK 128/06, LEX 395221, Sąd Okręgowy w Nowym Sączu w postanowieniu z dnia 30 grudnia 2015 r., sygn. akt III Ca 709/13, LEX 1980682 czy Sąd Okręgowy w Gdańsku w postanowieniu z dnia 21 grudnia 2011 r., sygn. akt III Ca 785/11, LEX 1714192.

Wnioskodawczyni wyjaśniła, że z uwagi na zły stan mieszkania, przestarzałe wyposażenie trudno było jej znaleźć najemcę za wyższą kwotę, co więcej wnioskodawczyni zależało na ciągłości najmu. Jeśli uczestnik uważa, że byłby w stanie znaleźć najemcę za wyższa kwotę to mógł podjąć w tym zakresie własną inicjatywę, miał bowiem takie samo prawo do rozporządzania rzeczą wspólną jak wnioskodawczyni. Tymczasem Sąd Rejonowy obowiązek uzyskania możliwie jak najwyższego czynszu przerzucił tylko na wnioskodawczynię, przyjmując, że uczestnik postępowania ma jedynie prawo wymagać możliwie jak najwyższych pożytków z rzeczy wspólnej, bez jakiegokolwiek nakładu pracy z własnej strony. Co więcej nawet poddając analizie treść opinii należy dojść do wniosku, iż pobierany czynsz z tytułu najmu nieruchomości mieści się w granicach stawek rynkowych najmu lokali mieszkalnych o podobnym standardzie oraz lokalizacji. W związku z czym brak jest podstaw do stwierdzenia, że stosowane przez wnioskodawczynię stawki są stawkami zaniżonymi i w związku z przyjmowanie wartości innych, niż korzyści faktycznie poniesione, nie ma podstaw.

Z tymi argumentami zgodził się Sąd Okręgowy w Poznaniu, który wskazał, iż:

W doktrynie oraz orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i  w orzecznictwie sądów powszechnych  aktualnie dominuje pogląd dopuszczający możliwość  rozliczenia ewentualnych korzyści, które możnaby osiągnąć z korzystania z rzeczy przez jednego współwłaściciela z pominięciem  pozostałych – i wówczas jako podstawę wyliczenia tych korzyści  wskazuje się właśnie  hipotetyczne czynsze możliwe do uzyskania za wynajem tejże rzeczy – należy jednak zwrócić uwagę – że poza odmiennością stanu faktycznego w takich sytuacjach – podstawą rozliczenia nie jest przepis art. 207 k.c. a przepis art. 224 w związku z 225 k.c.

 Przy precyzyjnie określonym żądaniu uczestnika postępowania, obowiązkiem Sądu było rozliczenie uzyskanych ( rzeczywistych)  pożytków cywilnych z nieruchomości lokalowej ustalonych w oparciu o przedłożone przez wnioskodawczynię umowy najmu lokalu zawieranych na czas określony. Uwzględniając treść tych umów, a także dokumenty wskazujące na ich wypowiedzenie można stwierdzić, że w okresie od 15 grudnia 2014 roku do czasu wydania zaskarżonego postanowienia wnioskodawczyni uzyskała łącznie 53 300 zł z tytułu najmu lokalu przy ulicy Rycerskiej – zatem kwota należna z tego tytułu uczestnikowi obejmuje połowę tych dochodów, co stanowi 26 650 zł- zasądzone przez Sąd Okręgowy w zmienionym punkcie XI. 

Dodać jedynie można, że uczestnik postępowania wskazał, iż jego zdaniem istniała możliwość uzyskania w tym czasie wyższego czynszu za wynajęcie spornego lokalu. Nie podnosił  jednak by wnioskodawczyni uzyskiwała w rzeczywistości wyższy czynsz niż wynika to z treści przedłożonych przez nią umów najmu, a jedynie wykazanie tej okoliczności mogłoby skutkować  zasądzeniem wyższej kwoty niż wynikałaby z treści pisemnych umów najmu. 

Potrzebujesz porady prawnej?

Zaufaj Kancelarii i pozwól sobie pomóc lub doradzić!

Skontaktuj się z Kancelarią już dziś!